La construcción de vivienda en México tocó fondo en el 2024, ya que el año pasado se construyeron 128,147 hogares, es decir el nivel más bajo plasmado en el Registro Único de Vivienda (RUV), que contempla datos desde el 2013.
- De acuerdo con los registros del RUV, la cifra del 2024 es 2.17% menor a la registrada en el 2023, lo que para especialistas habla de una falta de confianza por parte de los desarrolladores, que ante los factores coyunturales han apostado por decisiones estratégicas que les generen mayor rentabilidad a costa de un menor ritmo en la edificación de hogares.
«Es un dato que evidencia la profunda crisis que vive el sector en términos de desequilibrio entre una fuerte demanda por un lado que está empujando los precios al alza, con una oferta contenida y con una crisis de una restricción de inventario», comentó Leonardo González, country lead en México de la firma Algorym.
- El sector de la vivienda atraviesa la tormenta perfecta. La demanda habitacional es constante en un país donde existen cerca de 8 millones de hogares en situación de rezago, pero donde los precios se han elevado de manera importante, ya que al tercer trimestre el valor promedio creció 9.2% de forma anual para ubicarse en 1 millón 734,535 pesos.
- Factores como un entorno de tasas de interés elevadas, el retiro de los subsidios gubernamentales para la compra de vivienda de interés social y la inflación en los precios de los materiales, han golpeado la confianza de los constructores.
«Muchos desarrolladores han perdido la confianza, han dejado de producir y han postergado proyectos y otros, pues simplemente han salido de la industria en busca de otras actividades en el desarrollo de vivienda. No fue del todo favorable el periodo 2018-2024 y se ha generado un clima de crisis de confianza, porque no hay garantías para obtener rentabilidades que se venían observando», apuntó González.
¿Qué tipo de vivienda se construye?
De acuerdo con datos del RUV, la mayor parte de la construcción de vivienda del 2024 se concentró en los segmentos popular B2 a la tradicional, es decir, aquella que tiene un valor a partir de los 422,468 pesos hasta 1 millón 155,186 pesos.
- Para González, este comportamiento demuestra el abandono que se ha tenido de la vivienda económica, es decir, aquella que tiene un valor de hasta 389,463 pesos, que es la que más se necesita para cubrir el déficit habitacional en el país.
«Se registra una mayor proporción de vivienda popular y tradicional, lo que es consistente con las tendencias de mercado, pero vemos la escasez de vivienda de interés social, que es la piedra angular de la crisis de vivienda y es uno de los principales retos hacia el corto y mediano plazo», apuntó el especialista.
Impacto en la economía
Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el sector de la vivienda aporta alrededor de 5% al Producto Interno Bruto del país y la construcción de habitacional aporta 67.7% de este total.
- De acuerdo con el directivo de Algorym, la importancia del sector de la vivienda radica en que impacta en distintas ramas de la economía, por lo que es importante que se revitalice la producción habitacional no sólo para combatir el rezago sino también por temas macroeconómicos.
«La vivienda es básica para detonar una serie de ramas, sectores y subsectores económicos en función de su nivel de crecimiento y genera un efecto cascada por cada vivienda producida, ya que por cada unidad de vivienda que genera 100 pesos, 37 pesos son generados en ramas asociadas como el acero, el cemento, la varilla, el concreto y otros sectores secundarios como la decoración de interiores muebles», destacó González.
- El plan del gobierno actual de construir 1 millón de viviendas por parte de distintos organismos gubernamentales parece ser una luz en el camino de la industria habitacional, ya que los desarrolladores pueden aprovechar este impulso para construir más hogares en los próximos seis años.
- Para Leonardo González, si bien todavía hay factores que pueden incidir en la confianza de los desarrolladores hacia el futuro, como la relación de México con el próximo presidente de Estados Unidos, Donald Trump, el impacto del nearshoring, es importante analizar el camino que tomen las distintas empresas del sector para conocer el rumbo de la industria habitacional en los próximos años.
«Hay vivienderas como Vinte, Ruba, Sadasi y ARA, que van a estar muy activas en la producción de vivienda. Al ser empresas que participan en el registro de viviendas del RUV, podrían considerarse como las empresas de producción de vivienda líderes y en ese sentido, la ubicación de sus proyectos, la estrategia de de reservas territoriales y sus planes de crecimiento serán críticos para poder ver incrementos en la producción de vivienda como tal», comentó González.
- El especialista apuntó que, si se considera que desarrollar un proyecto habitacional toma entre tres y cuatro años, es importante generar que empresas vivienderas retomen la confianza para producir más hogares, los cuales puedan estar listos para comercializarse hacia el 2030.
En este contexto, González apuntó que la vivienda usada tomará un papel fundamental para poder cubrir la falta de nuevos hogares, especialmente en las grandes urbes donde la demanda se ha incrementado. «La vivienda usada se va a consolidar como una tendencia importante durante el 2025».
Se dispara 188% el abandono de casas
En un año, el número de casas deshabitadas se disparó en un 188 por ciento, reconoció el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
- De acuerdo con cifras oficiales, de las 11 mil 888 casas deshabitadas registradas en 2023, se pasó a 34 mil 239 en 2024.
- Entre 2020 y 2022 se mantuvo un promedio de 11 mil casas deshabitadas.
«La subdirección general de Gestión de Cartera no cuenta con un análisis que exprese las causas que motivan a los acreditados a dejar su vivienda; se asume que en las zonas con una alta densidad existe un problema complejo que debe ser diagnosticado, analizado y atendido», indica el Infonavit en un informe oficial.
Sin embargo, fuentes del Instituto consideraron que uno de los factores que contribuyen al abandono de las viviendas es porque se encuentran en entornos que presentan rezago urbano y social, incluidas altas tasas de delincuencia.
En los sexenios de Felipe Calderón y Enrique Peña, según las fuentes, se construyeron casas sin considerar que en las zonas donde fueron instaladas hubiera servicios fundamentales de agua, energía eléctrica y accesibilidad carretera.
También hay casas que fueron construidas de manera fraudulenta y se asignaron de manera indebida, indicaron las fuentes, por lo que el Infonavit ya realiza investigaciones de esos casos.
- El grueso de las viviendas deshabitadas se concentra en el Estado de México, con 4 mil 494; Jalisco, con 3 mil 211; Veracruz, con 2 mil 939; Nuevo León, con 2 mil 759; Hidalgo, con 2 mil 633; Guanajuato, con mil 595; Tamaulipas, con mil 441, y Morelos, con 944.
- El abandono de casas en municipios de Zumpango y Tecámac, al norte del Estado de México; en localidades de Nuevo León, como Juárez, García, Monterrey y Ciénega de Flores; así como en Jalisco, en Tlajomulco, Zapopan y Guadalajara.
Al problema se suma la invasión de 28 mil 926 viviendas, las cuales están en litigios de desalojo.
El Infonavit cuenta con un protocolo para recuperar o encauzar la propiedad para su reventa, el cual inicia con una visita de los asesores de cobranza.
«Realizan un diagnóstico de la habitabilidad de la vivienda con base en criterios como las condiciones de puertas, ventanas y basura o maleza acumulada», reporta el mismo Infonavit.
Respecto a la comercialización de vivienda recuperada y que se encuentra escriturada a favor del Instituto, dichas viviendas se comercializan a través de los programas autorizados por los órganos de gobierno del propio organismo.
Esperan la escasez de vivienda para este 2025
Para este año se espera que la escasez de vivienda, sobre todo en el caso del segmento más económico, afectará a quienes quieren hacerse de una propiedad ante la poca velocidad con la que se están construyendo nuevas casas o departamentos, así como por su precio elevado.
- De acuerdo con estimaciones de la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), en el país se necesitan 9 millones de inmuebles.
- De ellos, 4.9 millones deberían costar entre 480 mil y 600 mil pesos, un rango accesible para el salario promedio de los mexicanos.
Sin embargo, la inflación de los materiales de construcción desde la pandemia hace poco atractivo para los desarrolladores la construcción de vivienda en ese rango de precio.
- Jorge Combe, CEO de DD360 y Monopolio, plataformas del sector inmobiliario, explicó que los proyectos que se construyen no son del tipo de vivienda que se demanda.
«Con la inflación, para construir vivienda social o económica el costo ronda 20 mil o 25 mil pesos por metro cuadrado, y si quieres construir una vivienda de 50 o 60 metros con ese costo, automáticamente te lleva a una casa de un millón de pesos. Ahí es donde está el problema, ya no sale», explicó.
«Controlar los costos para que sean de 10 mil a 15 mil pesos por metro cuadrado es muy difícil con la inflación de los materiales de construcción, por lo que construir vivienda con precios de 500 mil a 600 mil pesos es muy complicado», dijo.
- Para BBVA, el inventario de vivienda a nivel nacional va a la baja y este año podría llegar a 197 mil casas, la menor cifra desde 2020, cuando la construcción de vivienda nueva estaba detenida y los inventarios eran la única forma de cubrir la demanda.
- «Solamente aumentando la oferta de vivienda se podrá garantizar el acceso a más familias a una vivienda de precios más bajos.
«Esto se podrá lograr aumentando los permisos de construcción y las viviendas usadas disponibles a través de un programa de titulación», indicó el banco en su reporte Situación Inmobiliaria México del segundo semestre del año.
Inventario agotado
La construcción de vivienda de todo tipo se frenó durante 2020 y 2021 debido a la pandemia y el inventario que quedaba está a punto de agotarse, dijo Combe.
«La vivienda es una fábrica super lenta. Compro un terreno, voy echando ladrillos, cemento, varilla, ventanas, y tres a cinco años después ya tengo vivienda vertical. Un edificio para poder vender departamentos», explicó.
«Pero la vivienda que estamos viendo ahora en 2024 y 2025 realmente se inició o se compró el terreno y los trámites en 2020 o 2021, pero en 2021 y 2022 nadie compró un terreno y se puso a construir. Entonces, va a venir un shock de oferta en los próximos tres años y nos vamos a quedar sin vivienda en todos los segmentos», indicó.
- Incluso, en el segmento de vivienda con un valor de 5 a 10 millones de pesos habrá poco inventario porque la que ya se construyó tarda dos años en venderse.
- En su opinión, el gobierno debería enfocarse en acelerar el otorgamiento de trámites, permisos y licencias de construcción para acelerar el desarrollo de vivienda.
- Benjamín Labra, CEO y cofundador de la inmobiliaria Houm, coincidió en que la inflación y la regulación afectó los márgenes de ganancia de los desarrolladores, ocasionando un menor ritmo de producción de vivienda.
«La inflación postpandemia aumentó el costo de los materiales, la mano de obra y la renta de maquinaria. Los márgenes de los desarrolladores se han visto mermados 60% y el mercado no ha sido capaz de traspasar eso a precio», señaló.
«Los tiempos de aprobación también son largos porque entre más regulación ponen las alcaldías, ahora se tardan de dos a tres años y, en la práctica, eso significa que los proyectos toman más tiempo y el financiamiento es más caro», detalló.
Panorama complicado
Ante ese panorama, Houm consideró que el déficit de vivienda seguirá empeorando en el país.
«Es un problema estructural difícil de paliar el próximo año. Durante la pandemia se frenó la construcción y en dos o tres años no va a haber inventario.
«Cuando hubo inflación la gente no compraba porque subió el precio de todo. Se frenó la construcción, se generó un déficit y, cuando se quiso construir pospandemia, la rentabilidad bajó mucho. Fueron varios factores y se formó la tormenta perfecta por lo que el déficit sigue y el precio no hace atractivo volver a iniciar obra», detalló Labra.
- De acuerdo con Houm, la ralentización del mercado de compraventa ha hecho que la población migre al mercado de renta.
- La inmobiliaria estima que el mercado de venta y renta de vivienda crezca entre 15% y 20% el próximo año, pero con mayor fuerza en el de renta.
En la Zona Metropolitana del Valle de México se construyeron 25 mil viviendas hace 20 años, pero este año difícilmente se edificarán 10 mil. Para una metrópoli de casi 23 millones de personas, eso es nada, agregó Combe./Agencias-PUNTOporPUNTO
Recibe nuestro boletín informativo, suscríbete usando el formulario
