La economía, el mercado laboral, los trabajadores y sus ingresos han evolucionado de forma vertiginosa durante los últimos años, y con ello se han modificado sus posibilidades y mecanismos para adquirir un hogar. La banca privada e instituciones públicas que otorgan créditos hipotecarios cuentan con limitadas opciones para los trabajadores independientes, que no tienen ingresos fijos o que además de su salario buscan otras entradas económicas.
- Esta base de trabajadores que crece año con año -tan sólo los empleados por cuenta propia contabilizados por el INEGI alcanzan los 11 millones 951 mil 65 durante el primer trimestre de 2021- representa un atractivo grupo de clientes para las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom) reguladas, en tanto que para los trabajadores éstas son una oportunidad para acceder a créditos para la vivienda.
- 1.2 billones de pesos, es decir, 12 por ciento del crédito en el país era la cartera de crédito de las Sofomes hasta octubre de 2020
Además, las solicitudes de créditos hipotecarios no disminuyeron durante 2020 a comparación de otro tipo de créditos, señala Juan de Miguel, líder del Negocio Minorista y Ventas Digitales en ION Financiera, Sofom regulada que se centra en el otorgamiento de estos créditos a personas físicas.
El ejecutivo señala que este comportamiento se debió a que se tratan de adquisiciones de largo plazo y se planean con bastante tiempo, por lo que resulta poco probable modificarlas ante cambios en el contexto económico.
“ION nace para cubrir y complementar la oferta bancaria, la banca tiene muy definidos sus clientes pero a veces hay muchos clientes a los que no atiende. Por ejemplo, a la hora de comprobar ingresos, es decir, en un perfil independiente, o que no están integrados a la nómina, entre otras circunstancias, hacemos un estudio socioeconómico a profundidad personalizado y vemos cuál es su capacidad de pago y ese es un cliente que típicamente no le va a prestar (la banca tradicional) por no ser un asalariado y nosotros si le prestamos”, señala en entrevista.
- Esa flexibilidad con la que cuentan para atender a trabajadores con diversos tipos de ingresos es la ventaja competitiva de esta Sofom, sobre todo ante la integración de nuevos trabajadores con esquemas laborales diversos o incluso su entrada al gig economy, es decir, el sistema de mercado libre que consiste en un contrato o trabajo independiente realizado de forma temporal o a corto plazo, que generalmente se encuentra en el sector de servicios.
“Va a seguir creciendo el número de personas que más allá de tener un trabajo fijo tienen trabajos parciales o son asalariados pero además tienen flexibilidad para tener otros trabajos, entonces quien tenga más experiencia con este sector va a tener un crecimiento grande y a eso le estamos apostando”.- Juan de Miguel, Líder del Negocio Minorista y Ventas Digitales en ION Financiera
“Creemos que va a crecer la economía, que tenemos el expertise y lo seguimos desarrollando para ser los que mejor conocen a este tipo de cliente y podamos identificar en donde podemos dar un crédito y donde tenemos que seguir creciendo”, señala el ejecutivo de ION Financiera.
Hasta octubre de 2020 las Sofomes contaban con una cartera de crédito de aproximadamente 1.2 billones de pesos, es decir 12 por ciento del crédito en el país, de acuerdo con datos de la Asociación de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Asofom), que señala que estas entidades ocupan un espacio importante en la integración financiera en México.
- Cabe destacar que actualmente el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) cuenta con mecanismos para atender a trabajadores independientes aunque se limitan para aquellos que alguna vez cotizaron en el instituto y tengan una subcuenta de vivienda con recursos.
Con las reformas integradas a la Ley del Infonavit publicadas en diciembre de 2020 se calcula que se podrían beneficiar aproximadamente a cinco y seis millones de trabajadores que tienen entre 40 y 60 años de edad que “son formales fiscales y profesionales independientes”.
Difícil adquisición de créditos hipotecarios
Aunque los datos revelan que los créditos hipotecarios no registraron una disminución considerable durante 2020, el ánimo entre los trabajadores para solicitar un crédito está a la baja.
De acuerdo con los resultados del Índice sobre Intención de Adquisición de Vivienda (IIAV) elaborado por el Infonavit, los trabajadores muestran una perspectiva negativa en torno a los subíndices enfocados en si es un buen o mal momento para comprar una vivienda.
Este estudio también hace una distinción entre los trabajadores por segmento de ingresos y su interés por adquirir una casa o terreno. Sin embargo, no existen grandes diferencias y la mayoría de los segmentos que van desde un salario mínimo hasta más de seis, señalan que probablemente no solicitarán un crédito hipotecario.
Entre crisis y bajos salarios
Probablemente la mayoría de los jóvenes tenemos la aspiración de tener hogar propio. Sin embargo, este sueño afronta un duro obstáculo financiero.
Guadalupe y Rodrigo son una pareja, ambos de 29 años de edad, ellos tienen la fortuna de contar con un crédito hipotecario de Fovissste por más de 2 millones de pesos, el problema es que no es sencillo encontrar un inmueble que se adapte a sus necesidades y presupuesto.
Es importante mencionar que obtuvieron acceso a este crédito debido a que Guadalupe labora en el gobierno.
Ambos comenzaron a buscar departamentos por toda la ciudad, específicamente en la zona sur de la Ciudad de México. Sin embargo, se sorprendieron al encontrar que son muy altos los precios de los inmuebles. Esto, sin importar si son de inmobiliarias o para comprar a terceros.
Afortunadamente, encontraron el departamento ideal para el crédito, el cual, tiene 10 años de antigüedad. Sin embargo, los trámites no son inmediatos. Deberán de desembolsar hasta 70 mil pesos de manera inmediata, esto para agilizar el papeleo y apartar el inmueble.
Además, esto representará una enorme responsabilidad para sus finanzas, debido a que durante más de 20 años, deberán de afrontar un pago por más de 15 mil pesos al mes.
Una tarea que no es nada sencilla para una pareja de millennials.
¿Millennials expulsados de la Ciudad de México por la crisis?
En marzo de 2020, cuando se declaró la pandemia de manera oficial, Álvaro se vio obligado a cambiar su lugar de empleo ubicado en una agencia en la colonia Condesa para trabajar desde su departamento en la colonia Escandón, Ciudad de México.
Lo que para él, y para muchos, sería una temporada de algunas semanas o meses, se convirtió en home office durante el resto del año.
Álvaro, de 29 años de edad, tomó la misma decisión que muchos jóvenes que rentaban en la CDMX durante la pandemia: regresar a la casa de sus padres, fuera de la capital.
Nos recortaron el sueldo a la mitad desde mayo… pero en septiembre nos regresaron el sueldo completo, cuando se dieron cuenta (los dueños de la agencia) de que no íbamos a regresar rápido a la oficina… para entonces yo ya estaba trabajando en la casa de mis papás, en el Estado de México”, contó el joven a Dinero en Imagen.
Ese tipo de experiencias la vivieron decenas de jóvenes durante la pandemia: recorte de sueldos, de prestaciones y, en el peor de los casos, de personal. Esto causó un impacto en la industria inmobiliaria del país.
- De acuerdo con la encuesta Intereses Inmobiliarios de los Mexicanos para 2021, del portal Vivanuncios, el 17% de los encuestados indicó que continuará con sus planes de mudarse hasta que termine la pandemia.
Sin embargo, 5% declaró que tenía planes de mudarse pero se quedó sin trabajo, mientras el 3% dijo que tuvo que regresar a casa de sus padres o algún familiar.
Trabajar a distancia abrió nuevas posibilidades para mucha gente. De acuerdo con Vivanuncios, el segundo interés de los mexicanos para tomar la decisión de rentar es la cercanía al trabajo, con 40%, solo detrás de la seguridad, con 70 por ciento.
Jóvenes optaron por buscar vivienda fuera la ciudad
No solo en México la pandemia cambió la… vivienda, en Madrid, una de las principales zonas comerciales del mundo y principal centro empresarial de España, con el 72% de las más grandes compañías del país, tuvo en 2020 un saldo migratorio negativo por primera vez en 10 años, de acuerdo al reportaje “Me voy de Madrid: las razones para marcharse de la capital”, de El País.
- Parece una situación que empieza a propagarse, al menos así lo percibe Pedro Trueba, consultor inmobiliario y director de Trueba de Torres Inmobiliaria: “En la Ciudad de México… por lo que pagas por un departamento hemos conseguido casas en ciudades cercanas. Las personas han conseguido un mejor inmueble por el mismo precio; incluso un poco más barato”.
Trueba comentó que ya se percibe una tendencia en el centro del país a buscar vivienda en las ciudades cercanas a la capital, es particular con la posibilidad de trabajar a distancia.
Álvaro aún no sabe en qué lugar va vivir el resto de su vida, pero tiene claro que la situación de vivienda para los millennials es muy complicada.
Al preguntarle si le interesa vivir siempre en la CDMX, contesta: “Me gustaría, pero sé que es difícil. Sé que no quiero rentar toda mi vida, eso es seguro. Tengo abierta la posibilidad de irme a otro lado. No me gusta el Estado de México para vivir, pero creo que es porque aquí he vivido toda mi vida”.
¿Puede un millennial comprar casa con 10 mil pesos?
Para los millennials que ganan entre 10 mil y 15 mil pesos, no todo está perdido, tienen oportunidades de comprar un departamento en la Ciudad de México.
Leonardo González, analista Real State de Propiedades.com, hizo algunos ejercicios de estimaciones, para encontrar viviendas que se ajusten a estos salarios.
- Lo que actualmente se privilegia de la Ciudad de México, es el modelo vertical, es decir, el desarrollo de departamentos en venta.
- Para este nivel de salario, entre 10 mil y 15 mil pesos, una vez considerado el enganche y plazo, podemos identificar que en la Ciudad de México, puedes acceder a plazas con un rango que está entre 1.5 millones de pesos, más o menos”, dijo González.
- Señaló que, en la colonia Acacias, cerca a la Santa María la Ribera, se pueden adquirir viviendas por 1.4 millones de pesos.
- En este rango, se encuentra Villa Coapa, Narvarte Poniente, Portales Oriente, Anáhuac Primera Sección, San Rafael, y hasta la Del Valle.
- Pero hay más, si un millennial tiene menos disponibilidad, al momento de dar el enganche o busca un plazo mayor de hipoteca, hay viviendas disponibles en el rango de 1 millón de pesos.
Las zonas que el experto encontró, son colonias como la Irrigación, Clavería, Nextitla, Santa María Nonoalco, e incluso, en la Condesa.
Si consideras el precio por metro cuadrado, en la medida en que vives en una colonia mejor, el metraje es menor”, apuntó.
Por ejemplo, en Condesa pues encontrar viviendas que van en este rango, a un precio por metro cuadrado que puede estimarse hasta en 20 mil pesos, pero con un metraje más compacto.”
- En la Vértiz Narvarte, existen departamentos de 9 años de antigüedad, en 1.1 millones de pesos. En este caso, la extensión total es de 65 metros cuadrados, donde cada metro cuadrado tiene un valor de 17 mil pesos.
“Todas estas colonias se encuentran ubicadas en el segmento medio, es decir, con este salario de ‘entry level’, o para trabajadores que se vinculan por primera vez, a un segmento medio o interés social.”
¿Qué hay más allá de la Ciudad de México?
La compra, también se puede pensar fuera de la capital del país, por supuesto, siempre y cuando se ajuste a las necesidades de cada persona o familia.
El mismo ejercicio se aplicó, por parte de Leonardo González, para encontrar una vivienda que un millennial, con un salario mensual de entre 10 mil y 15 milesos, pudiera comprar una propiedad en otras ciudades del país.
Fuera de las metrópolis, la solución horizontal, casas, ganas en metraje, y el precio es mucho menor.”
- Según el experto, a lo largo del país, hay varias plazas que, con precios similares a los de la Ciudad de México, es más viable adquirir una casa.
- Por ejemplo, en Zumpango, Estado de México; Rosa Morada, Nayarit; San Blas, Nayarit; Cadereyta Jiménez, Nuevo León; Casas el Marín, Nuevo León; San Agustín de las Juntas en Oaxaca; Santa María Tonameca, Oaxaca; Guadalupe Victoria, Puebla; Santiago Miahuatlán, Puebla.
González señala que hay accesibilidad, prácticamente en todo el país.
Hay un caso interesante como el de Perote, Veracruz, donde una casa vale 1.3 millones, y el precio por metro cuadrado es de 9 mil 167 pesos. Como ves, el precio del metro cuadrado, es más barato que en la Vértiz Narvarte, y esta casa tiene una extensión de 150 metros.”
¿Qué tan viable es comprar casa en otro estado?
El experto, señala que, además del precio, la casa tiene que ajustarse a las necesidades de cada persona o familia.
Evidentemente debes hacer un balance de pros y contras. Si migras a una ciudad menos desarrollada, o de tamaño intermedio, evidentemente tienes que analizar tus hábitos, en función de adaptarte a un nuevo estilo de vida.”
Entre los beneficios de vivir en una ciudad pequeña están el acabar con los problemas de tráfico, la pérdida de horas en traslados, mejor seguridad, calidad de aire.
Pero, por otra parte, hay un acceso menor a servicios y puntos de interés, en general, menos diversidad.
- Para las ciudades, lo recomendable es vivir cerca del trabajo. Esto cambia con las ciudades de menor dimensión, porque es posible habitar en la periferia, y trasladarse en un tiempo de entre 15 a 20 minutos.
Al migrar a una ciudad pequeña o intermedia, las posibilidades de ahorro se potencian por viáticos, gastos de mantenimiento y en general toda la canasta de bienes y servicios son más baratas”, apunta Leonardo González.
¿Qué se debe considerar para tener un crédito hipotecario?
El experto, señala que tenemos que ver el acceso a crédito hipotecario como un instrumento, más que un objetivo.
Los millennials viven en un entorno de restricción de liquidez y de problemas de acceso al financiamiento.”
- Sobre todo en un entorno en el que las crisis sanitaria y económica es la coyuntura actual. Tenemos que hacer uso de estos instrumentos de crédito que ofrece el sistema financiero, que son un mecanismo útil y práctico, que sirve para mejorar nuestras transacciones.”
- González, destaca que, en la coyuntura actual, las tasas de interés se encuentran en niveles mínimos, lo que nos da un momento ideal, pues garantiza un crédito barato y a bajo costo.
También, recomienda utilizar los simuladores de créditos hipotecarios que exiten, como el de la Condusef, el de algunos bancos e instituciones de crédito.
Antes de tomar un crédito de este tipo, es importante evaluar la tasa hipotecaria, el Costo Anula Total (CAT), los gastos iniciales, el enganche y las comisiones.
“Al adquirir una vivienda, adquieres un derecho a propiedad. Una hipoteca ofrece otros beneficios como seguros de cobertura, un mejor historial crediticio, mayor inclusión financiera, y hasta se aprende a elaborar un presupuesto.”
¿A qué edad es recomendable comprar una casa?
El experto de Propiedades.com, recomienda que la inversión se haga de manera temprana, a una edad joven. Algunos de los beneficios que destaca son hacer un mejor presupuesto y orden las finanzas, seguridad, y organización del plan de vida.
- Nosotros recomendamos hacer una inversión temprana, lo que implica una mayor riqueza durante su ciclo productivo y una mayor liquidez, para etapa de jubilación. Claro, sólo si en la escala de prioridades está adquirir una vivienda o invertir en activos residenciales.”
- De hecho, una vez que los millennials cuentan con historial crediticio o el puntaje del Infonavit, lo recomendable es comenzar por adquirir una casa nueva.
Esto potencia la rotación inmobiliaria, permite adquirir una segunda o tercera vivienda y así integrar un portafolio de activos residenciales que permiten una generación de riqueza sostenida a largo plazo”, finalizó./Agencias-PUNTOporPUNTO
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